近期政府頻頻出招整治房地產市場，2022年到底房價是漲是跌，各路專家各有自己的見解。就我的看法，經濟對於房市的支撐性還是很強的，2022年各家研究機構預期台灣經濟成長率會站上4.4%，也就是說大部分的企業都賺錢，大家得薪資也都還不賴。這種情況下，一般強度的政策是無法阻止民眾把錢投入房市的。(自己算算這2年疫情下，少出了幾次國，少吃了幾頓大餐，大家的存款應該都是上升的)
最近不知道是不是選舉年要到了，總覺得政府對於房市頻頻出招。從一開始的選擇性信用管制，到紅單禁止轉讓、預售屋即時實價登錄、預售屋納入房地合一稅以及央行升息。最新的一招就是斷建商金流，去建商槓桿，讓建商不能再利用便宜的資金，無止盡的加價買土地，再把購地追價的成本轉嫁給購屋者。(說老實，賺最多的其實是地主，土地持有成本以及移轉成本都這麼低)
這種從供給方金流去著手，特別是由土地原料下手，效果很難判斷，因為照理來說，住宅供給減少，價格會上升，這不符合政府要平抑房價的目標。而且如過用力過猛，建商斷金流了，中國的恆大事件會不會也在台灣重演呢?(最近也開始看到建商在媒體上喊，在這樣斷金流下去，下半年就會有建商會倒閉!!)
我倒認為反而更應該著手針對建商手上的餘屋施加壓力，讓那些蓋好又不積極賣房子，趕快在市場上流通。根據政府公布的110年上半年新建餘屋(待售)住宅報告中指出，全台屋齡5年以下的50萬戶住宅中，有12萬戶為低度用電戶，比例達到24%。所在區位前三名分別是新北市的2.8萬戶、高雄的1.7萬戶跟台中的1.5萬戶。
另外，與其不讓建商購買土地推出住宅案，還不如多多公開住宅的交易資訊，或稽查預售屋案場，讓資訊更佳透明，以及避免建商或代銷透過資訊不對等的手段，哄抬價格段。可以參考我先前分享的實價登錄陷阱。
這一波段的房市漲幅，台中、新竹與桃園市最有感的。實價登錄每10天都會釋出新資料，我利用2021年第1季~2022年3月21日之間實價登錄網站所公布的資料，來看看2021年，在桃園市之中，單價前15名的預售屋案是那些(因為申報有時間差，資料公布又有時間差，再加上價格過高或過低的交易案件，有時也會在地政局滯留一陣子，所以當年度成交的案子，可能都要隔年上半年才會全部釋放出來。)
2021年桃園預售屋單價最貴前15名
由實價登錄資料來看，2021年桃園市那些預售屋建案單價最高，單價前15名分別是那些案子:
1. 桃園市預售屋推案單價排名，以中壢區入榜最多，前15名預售案中，有11名位於中壢區，甚至前5名都在這區，多數建案都是圍繞在機場捷運A18、A19這兩站附近，其中以A18站周圍的建案入榜最多(高鐵桃園站)，共8站。另外，A19站周邊則有3個。看來機場捷運跟高鐵，對於推升房價，影響蠻明顯的。
2. 第1名的禾林Rich One 3，單價明顯比其他建案高，我在別篇的分享中有提到，禾林Rich One 3的交易都有包含300~500萬的裝潢費用，所以單價偏高，如果把裝潢這個部分扣除，單價大概會在50萬出頭。其他上榜的，高鐵站周圍的建案單價都在41萬到49萬元之間，多數建案以2房為主，總價1200~1500萬之間，仍有好幾個建案可以選擇。
3. 第9名的家心向上與第14名的芳彬家2則是位於長庚生活圈，這2 個建案都是以小坪數為主(約20出頭坪)，面積稍小單價稍高，單價在41萬到45萬元之間。
4. 桃園區則僅有位於經國重劃區的松花苑入榜，比較特別的是，這個中悅建設的案子主打3+1房的大坪數規劃，每戶門檻都要6000萬元。(跟中悅在A19站附近的”HLA悅”一樣，都是高總價的產品)
2021年桃園預售屋最熱銷前15名
另外，如過從交易件數來看，2021年是哪15個建案最熱銷，機捷A7與A18、A19站這兩區，買氣不分軒輊
1. 龜山區的機場捷運A7站，預售案交易火熱，有8個建案入榜，低總價低單價的市場定位，相當受到購屋者喜愛，單價介於25~31萬元，總價帶鎖在800萬~1100萬之間，吸引想買2房或2+1房的客群。(但現在好像有建商的推案單價要挑戰近40萬元!!!這樣不就跟新北市有些地區的推案價位太相近，買氣還能持續維持嗎?)
2. 機場捷運A17、A18、A19站區域則有4個建案入榜，包括國家大院、喜徠登、威均帝璽與樺龍青蔦。其中，國家大院的交易，在整個桃園市的預售屋交易量中排名第一，光去年就成交433，已經賣超過總戶數的一半了。4個入榜的案子單價介於41-45萬，總價1200-1500萬元，買盤相當熱絡。
3. 桃園區入榜的2個建案，東騰青一跟鉅慶登峰都是位於小檜溪重劃區，平均單價分別為37萬元跟28萬元，價位落點大致是位於前述的高鐵站區跟A7站之中。
從前面的交易單價排名跟交易件數可以看出，在桃園地區，三個總價帶可能會是最受歡迎的，分別為總價800萬元-1100萬元、總價1200萬元~1500萬元、與總價3000萬以上。
對於一般的上班雙薪家庭來說，在桃園可以用總價1000萬元買到全新的2房住宅，以頭期款250萬元來算，貸款750萬元，貸款30年，利率1.6%的情況下，每個月只要還2.6萬左右，這個金額跟在新北市租新成屋的費用很相近，這也是為什麼桃園市近幾年，吸引這麼多想買房的小資族勇敢挺進，也帶動一波房價飆漲。
最後也要提醒一句，接下來的1年，預售屋市場的風險會逐漸增加，不管是政府會不會持續打壓預售屋投機，或者嚴格管控建商囤地，或者是原物料上漲，建商交屋頻頻推遲，這些因素都是造成預售屋波動的不安定因素，特別是部分地區近期房價已經漲了超過3成，回檔修正的風險較大，不得不謹慎。
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