購買住宅可是人生大事,多數人都沒有太多經驗(我自己也是一樣,房地產的水太深了,不可能樣樣精通),在購屋的過程中得依賴代銷、建商或者仲介提供的資料。雖然現在主管機關管理相對嚴格,譬如近期常常擴大稽查預售屋案場,一籮筐的建商跟代銷被罰。但對於已購屋或簽約的買方來說,買都買了,就算住進去後,因為工業住宅或一般事務所這類違規住宅,被政府開罰,到時候真的很難為自己爭取權利。(但我覺得,針對建商或代銷違規建案開罰的金額太少,對於動輒億元以上的住宅推案,罰個幾10萬,說實在不痛不癢的)
因為建商法務是專業人士,在容易違規或引人誤會的地方,都會加註警語或註解,所以實際的情況是,在美美的預售屋現場,現場高漲興奮的氣氛,舌燦蓮花得代銷小姐不斷推銷下,多數人都會被沖昏頭。而且當你覺得警語怪怪的時候,問了代銷小姐,通常都會含糊帶過(這個可能也是因為他們不是很清楚,為什麼要加這些警語,以及啟動銷售本能的輕描淡寫帶過)。
圖/ Pixabay
所以下面要來說明,一般容易遇到,遊走在灰色地帶與法規邊緣的住宅有哪些。要不要承受風險就自行評估,但至少在購買前可以清楚知道可能會面臨的問題。
兩步驟查詢如何住宅是否合法?
可從兩個方向來看,第一,建物是不是登記為住宅,第二,基地的法規規定可否做住宅。
第一步驟:查詢謄本或使用執照
第一項比較容易查的到。如果是已經蓋好的成屋,可以查看建物謄本或者建築物的使用執照,上面會登載建物的使用用途。大多數地區,或20多年以前完工的房子 ,若是寫住宅或一般事務所,就是可以作為住宅使用,在居住、設籍或申請自用住宅房屋稅都沒問題。
要特別注意的是,在一些特定區域,一般事務所作為住宅使用,其實是違規的,像是新莊副都心、台北市內湖五期、大直等區域,就得面臨哪一天政府開罰的風險了。
謄本申請:任何人都可以去地政事務所申請第二類謄本,或者請仲介提供查閱。
使用執照查詢:可以直接上網查閱電子檔案,但有時會有一點時間落差,太新的或剛完工取得使用執照的建案,也許還沒放上網。
使用執照查詢網站:全國建築管理資訊系統
(台北市跟新北市可以直接查詢,其他縣市要用自然人憑證才能查詢)
第二步驟:這塊基地可不可以做住宅
這是最。最。最。基礎的,如果基地就是不能做住宅的,無論建商怎麼蓋、怎麼規劃,本質上就是違規。因為基地可不可以做住宅,這是在最初政府規劃區域的發展方向,就已經設定好的。
通常在都會地區管理的比較嚴格,越是主要都會區,越是新規劃的區域,規定越嚴格,特別在雙北市,例如臺北市的大直、士林官邸一帶等,有些縣市就沒抓這麼嚴,端看主管機關的態度。
要知道最詳細的資料,就得看都市計畫怎麼寫,但都市計畫查詢起來有點麻煩。所以建議一開始可以先查詢土地使用分區,如果顯示為住宅區,那就不用太擔心。但如果是工業區、辦公專用區、科技商務服務專用區、娛樂區等,這類字面上無法看出端倪的,我就會再查一下都市計畫,以確認這個分區可以做的項目有哪幾種。這個部分在都市計畫中的土地使用分區管制會有詳細記載。
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另外也要先說明,通常商業區是可以蓋住宅,像是台北車站都是第四種商業區,是可以合法蓋住宅銷售。但部分區域則會有特別規定,譬如說基地上的住宅占比不能超過1/2,或不得超過周圍的住宅區的比例。這項規定的用意是為了確保在新開發得區域,能引進商業機能進駐,而非全部都興建住宅,有違公部門的規劃目標。
有一招偷吃步的,如果上網查不到,或看得眼花撩亂,也可以打電話去縣市政府的都市計畫單位,臺北市是都發局、新北市是城鄉局,找該區域的都市計畫承辦人員詢問,提供建案所屬的基地的號給承辦人員,請問他依照的土地使用分區,到底可不可以蓋住宅(這個就要先上網查基地地號)。
地號查詢網站:國土測繪圖資服務雲
都市計畫查詢:
遊走法律邊緣的灰色地帶住宅
工業住宅:
這種住宅可以很清楚從土地使用分區看到,基地屬於工業區,在建築物謄本或是使用執照上會寫建物用途是工廠~~~~沒錯,他就是寫工廠。
工業住宅價格真的比較便宜,同時也會附帶一些缺點,包括小環境混亂,可能你的住宅旁邊就是工廠,容易排放廢氣或噪音等。銀行貸款方面也會比較困難,成數與利率較差,願意承做得銀行比較少等。
工業住宅可不可以遷戶籍進去?原則上戶政單位不會管這麼多,都可以遷戶籍。但自去年起,臺北市政府開始整頓工業宅,頒布了”工業宅禁設籍”的規定後,戶政機關、都發局、建管處等單位相互勾稽,在臺北市買工業住宅居住的風險就變很高。
以目前管最嚴的台北市來說,工業住宅不僅不能適用自用住宅的房屋稅率1.2%,需要適用營業用的3%。還有,不可以遷入戶籍(因為工廠本來就沒有設立戶籍的需求),如果遷入戶籍被檢舉,就會因違反戶籍法被罰錢,還要把戶籍踢出。同時,也會被都市計畫單位發現,在工業區違規做住宅,在台北市有可能被罰6萬至30萬元。
一般來說,這類型的執法都只有臺北市比較嚴格,如果是其他縣市,早期開發的傳統工業區,工業住宅通常行之有年,而且數量龐大,公部門不太會硬起來執法(選民陳情的壓力可是很大的)。但是如果屬於新開發的產業專區這類地區,公部門稽查工業住宅的風險就會高很多。
如果發生被稽查時,這時候建商或前一手賣家都會說,我們在銷售資料中已經清楚記載囉,買方早就明確知道他買的是工業區,兩手一甩不甘他們的事了,苦的還是現在的持有者。
一般事務所
很直觀的判斷,如果可以全數登記為住宅,哪個建商不想直接蓋住宅。會登記一般事務所,一定是有所圖或有鑽小漏洞。一般事務所可以簡單的分為2種。
早期的一般事務所可合法做住宅
早期會蓋一般事務所當住家來賣,像是台北市中山區的商業區,就有很多4米2的住宅,那是因為在建築法規裡有規定,住宅單層高度不得超過3米6,所以為了做夾層賣貴一點,就改蓋4米2的一般事務所。
違規做住宅的一般事務所
所以現在新蓋一般事務所,室內又是正常天花般高度的,很可能就是像前面說的,在都市計畫有明訂基地不能蓋住宅、或僅能蓋部分住宅、多數得做商業使用。建商想當住宅賣,變相想出來的方法。
幾個台北市最著名的地區有大直,內湖五期、士林官邸一帶的一般事務所,違規做住宅的情況,時不時會被市府拿出來討論。下圖是大直的土地使用分區圖,左上紅色部分為商業區、右上粉紅色的為娛樂區,這2區在一開始的都市計畫中都有明確規定,不得做”住宅”,所以在這區域,外觀看起來美美的住宅社區,實際上都是一般事務所。
圖/台北市都市計畫整合查詢系統
但也會有人有疑問,明明那個動不動就每坪200萬的大直西華富邦豪宅,也在大直的娛樂區內,為什麼就是合法的呢?我也好奇的查了都市計畫(下圖),發現在民國94年時,西華富邦用了要打造國際觀光旅館跟旅館式住宅的名義進行申請,然後就旅館式住宅當豪宅來賣了(這算是特例)。
圖/台北市都市計畫整合查詢系統
所以說,大直商業區或娛樂區的豪宅或一般住宅,很多都是違法的,台北市府也多次都想解決這個問題,在2017年的時後是說要直接開罰(每戶可罰6-30萬元)、後來說那改繳交回饋金。最近是台北市府則是想要用每坪5萬的回饋金,讓這些住宅就地合法,但卻被內政部打回票(我覺得5萬元其實不貴,相較於當地動不動就破百的行情)。
新聞連結
也跟大家分享,最近看到很紅的新竹縣竹東鎮預售案”星X匯”,新聞報導說,閉門銷售秒完銷(榮登2021年預售屋第一大案,賣了1000多戶,總銷100億元)。但有趣的是,這個預售案不是寫住宅,而是一般事務所,他的土地使用分區是科技服務商務專用區。依照都市計畫規定,可以做辦公室、店鋪或飯店等商務設施,以及住宅。但原則上過半數的空間得做商業使用,以符合該區的定位。
圖/新竹縣政府都市計畫網
看了星X匯的建築執照,不僅沒有半數做住宅規劃,他是全數做一般事務所,雖然不太知道建商這波操作的用意,但從都市計劃裡有發現,政府有規定,這邊的開發採”先商後住”的原則,也就是要申請住宅可以,但麻煩商業的要先做好,可能是這個原因,建商才乾脆全部做一般事務所,等到後續的開發案,再來規劃住宅吧!
原則上,一般事務所是可以去申請設籍,以及申請自用住宅的房屋稅,行政機關原則上都不會擋你。但還時得提一下,因為這些申請都是不同的行政部門所管轄,平常沒事也不會特別刁難,但你在不能做住宅的一般事務所設籍,同時申請房屋稅優惠,不就是擺明著告訴政府單位,我違規使用嗎!!
沒在抓的時候是沒事,開始抓的時候,不僅會有被罰錢的可能性,另外,在媒體大肆報導後,未來轉售的價格,以及銷售速度,都會受到影響。
總結
所以,在買這類住宅的時候,一定要注意。不是說這類的產品一定不能碰(價格漂亮優惠,機會當然不能錯過),但在出價時,建議要把風險都評估進去。特別是在台北市或者地方政府重點開發的商業地區,政府機關大力查緝的風險就很高,不得不注意。
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