現在的房地產資訊比過往透明很多，要買房子或賣房子之前，一定要上內政部的實價登錄網站查詢價格。而且自從去年上路實價登錄2.0之後，門牌全數揭露，甚至是社區名稱也一併公布，真的是很方便，我三不五時也都會上網去看看，我家附近有沒有哪間住宅賣掉了，或者現在周邊的住宅值多少錢。
內政部的實價登錄網站有公布總價、坪數、與單價，對於想了解行情有很大的幫助，網路上也有很多網站，像是樂居、591實價登錄、永慶跟信義房屋，都會進一步整理社區的銷售價格提供參考。我自己是疑心病比較重，若是已經有鎖定想購買的社區，都會到實價登錄網站看一下最原始的資訊。
網站上的備註欄常常會透露更多的交易細節，像是親友間交易或含裝潢等特別事項，對於這些資訊有更多了解，在談價的過程中會更有利。下面就針對幾個實價登錄網站的使用技巧跟大家分享。
圖/Pixabay
建物單價怎麼計算
建物單價 = ( 總價 — 車位總價 ) ∕ ( 總坪數 — 車位坪數 )
現在的電梯大樓，一般來說車位都會單獨計價，就是以1個車位多少錢來計算，而非計入建物坪數，以坪數計價。這個計算看似簡單，但有時很難算清楚，特別是車位形式，是平面車位還是機械車位，一個車位面積多少，這對建物單價影響很大。
陷阱一: 車位怎麼計價
實價登錄有一個比較大的問題，就是車位的單價或面積，不見得完整揭露，這跟以前的建物登記方式有很大的關係，早期的車位面積，常常登記在公設裡(也就是俗稱的大公)，建物在經過多次轉手後，新買方有時不記得車位面積是多少。
有時也會發現，明明同一個社區，同一個地下層的車位，怎麼車位的面積不一樣，中古屋特別容易有這個情況，而車位到底是12坪還是8坪，中間一來一往相差4坪，會使得住宅單價差異達到1成以上。
按照法規規定，大車位的規格是長600公分、寬250公分，面積約4.53坪，小車位的規格則是長575公分、寬225公分，面積約3.91坪。而除了車格以外，還要另外加上車道、行走空間或者是樓梯間等空間。
因此，從大數法則來看，坡道平面車位的面積大概是12坪-8坪，坡道機械車位與機械升降機械車位則大概是6坪-9坪，機械升降機械車位的面積大約是4坪-6坪。
我從實價登錄網站上找了一個板橋區文化路二段上，屋齡24年的住宅大樓來看看，實登明細有註明車位單價，但沒寫車位面積，這時候該怎麼找出車位面積是多少呢?
圖/內政部實價登錄網站
我通常會使用3個方式來研判，第一種是看看同社區有沒有別戶交易，有載明車位面積；第二種是看一下共用部分有沒有哪一項，有說明位於在地下室，然後跟車位面積很接近，這樣就有可能是車位；第三種是依照上面提到的大數法則，自行抓一個面積直接來計算。
圖/內政部實價登錄網站
這個文化二路的電梯大樓，實登上的單價為70.9萬元，這是用總價除上含車位的總面積。但如果按照前述的計算方式，將車位的價格與車位坪數分開計算，住宅的單價就提高為77萬了，兩者每坪相差6萬元。(計算方式為: (3850萬-180萬)/(54.29坪-6.74坪))。
另外，若要買的預售屋或新成屋，發現車位面積與車位型式，跟前述所說的差異很大。舉例來說，坡道平面車位面積只有6坪，這時候可能就要注意，是不是住宅的公設比特別高，或者明明沒有甚麼公共設施，但公設比卻跟其他公設豐富的建案差不多。
這都有把車位的空間偷偷灌到樓上的嫌疑(因為車位是以數量計價，就算面積12坪或8坪，一樣是賣一個車位的價錢，但如果把面積灌到樓上，一坪可是可以多賣好計十萬呢)
陷阱二: 建案是否帶裝潢
其實現在的實價登錄管得比以前嚴格很多，過往譬如透過裝潢以拉高單價的方式，地政機關都會要求在申報時特別註記。不過這類資訊是記載在明細之中，需要特別點開看。如果交易價格內含裝潢費，單價就可以拉高3萬至5萬以上，在不知情的情況下，會造成行情的誤判，導致在評估別間沒含裝潢的案子時，出價過於樂觀。
舉例來說，下面這個預售屋案，實登單價為60.9萬元，當下一看，就覺得價格怎麼明顯高於區域行情，難不成是該區房價極熱，近期快速上漲嗎?
圖/內政部實價登錄網站
但進一步看明細發現，這個社區的很多交易，都是含300萬-400萬元的裝潢費用，所以扣除裝潢後，單價降為53.88萬元，雖然還是蠻高的，但至少沒碰到6字頭。
圖/內政部實價登錄網站
陷阱三: 露台戶價格較高，不能做參考值
露臺戶因為有額外的使用空間，單價通常會比較高價格參考，不一定可以用來作為價格參考。所謂的露臺，就是建物內縮所衍生出來的空間，通常是在頂樓戶、3樓或4樓都有可能有露臺。
依照規定，民國85年6月以後領得建築執照的建物，露臺是不能辦理產權登記的，所以在這之後的建築物，產權面積上都不會登記露臺坪數。
但是，實際上露臺的空間與使用價值確實存在，常常為該層住戶的專屬空間，(弄個小花園啦，作為小狗小孩的戶外休閒空間之類的)，因此若是露臺戶，通常露臺會依照建物單價的1/3或1/4計價，算在總價裡面。
舉例來說，下面這個高雄的預售案，其他樓層單價大約在24萬元-26萬元之間，但頂樓戶單價顯示為30萬，明顯高出很多。如果進一步點開明細，可以看到備註欄有寫露臺52.27平方公尺(約15.81坪)。
圖/內政部實價登錄網站
所以若把露臺用1/4來計價，重新計算後，頂樓的單價變為27.66萬元，價格就跟其他樓層比教接近，沒有呈現跳空的現象。
圖/內政部實價登錄網站
總結
其實，除了上述的幾個實價登錄使用技巧，另外還有像是有雨遮、沒雨遮、挑高3米6、4米2等，也會讓實價登錄的參考性，因個案有所不同。操作上來說，透過實價登錄網站先縮小對於行情的認知，再進一步google一下案子的特色，就可以比較清楚知道，單價為什麼過高或過低，是不是拿來參考或作為價格談判的依據囉!
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