Ting's 房市悄悄話

近期政府頻頻出招整治房地產市場，2022年到底房價是漲是跌，各路專家各有自己的見解。就我的看法，經濟對於房市的支撐性還是很強的，2022年各家研究機構預期台灣經濟成長率會站上4.4%，也就是說大部分的企業都賺錢，大家得薪資也都還不賴。這種情況下，一般強度的政策是無法阻止民眾把錢投入房市的。(自己算算這2年疫情下，少出了幾次國，少吃了幾頓大餐，大家的存款應該都是上升的)

最近不知道是不是選舉年要到了，總覺得政府對於房市頻頻出招。從一開始的選擇性信用管制，到紅單禁止轉讓、預售屋即時實價登錄、預售屋納入房地合一稅以及央行升息。最新的一招就是斷建商金流，去建商槓桿，讓建商不能再利用便宜的資金，無止盡的加價買土地，再把購地追價的成本轉嫁給購屋者。(說老實，賺最多的其實是地主，土地持有成本以及移轉成本都這麼低)

這種從供給方金流去著手，特別是由土地原料下手，效果很難判斷，因為照理來說，住宅供給減少，價格會上升，這不符合政府要平抑房價的目標。而且如過用力過猛，建商斷金流了，中國的恆大事件會不會也在台灣重演呢?(最近也開始看到建商在媒體上喊，在這樣斷金流下去，下半年就會有建商會倒閉!!)

我倒認為反而更應該著手針對建商手上的餘屋施加壓力，讓那些蓋好又不積極賣房子，趕快在市場上流通。根據政府公布的110年上半年新建餘屋(待售)住宅報告中指出，全台屋齡5年以下的50萬戶住宅中，有12萬戶為低度用電戶，比例達到24%。所在區位前三名分別是新北市的2.8萬戶、高雄的1.7萬戶跟台中的1.5萬戶。

另外，與其不讓建商購買土地推出住宅案，還不如多多公開住宅的交易資訊，或稽查預售屋案場，讓資訊更佳透明，以及避免建商或代銷透過資訊不對等的手段，哄抬價格段。可以參考我先前分享的實價登錄陷阱。

購買住宅可是人生大事，多數人都沒有太多經驗(我自己也是一樣，房地產的水太深了，不可能樣樣精通)，在購屋的過程中得依賴代銷、建商或者仲介提供的資料。雖然現在主管機關管理相對嚴格，譬如近期常常擴大稽查預售屋案場，一籮筐的建商跟代銷被罰。但對於已購屋或簽約的買方來說，買都買了，就算住進去後，因為工業住宅或一般事務所這類違規住宅，被政府開罰，到時候真的很難為自己爭取權利。(但我覺得，針對建商或代銷違規建案開罰的金額太少，對於動輒億元以上的住宅推案，罰個幾10萬，說實在不痛不癢的)

內政部稽查全國預售屋 糾40件違規

因為建商法務是專業人士，在容易違規或引人誤會的地方，都會加註警語或註解，所以實際的情況是，在美美的預售屋現場，現場高漲興奮的氣氛，舌燦蓮花得代銷小姐不斷推銷下，多數人都會被沖昏頭。而且當你覺得警語怪怪的時候，問了代銷小姐，通常都會含糊帶過(這個可能也是因為他們不是很清楚，為什麼要加這些警語，以及啟動銷售本能的輕描淡寫帶過)。

圖/ Pixabay

所以下面要來說明，一般容易遇到，遊走在灰色地帶與法規邊緣的住宅有哪些。要不要承受風險就自行評估，但至少在購買前可以清楚知道可能會面臨的問題。

現在的房地產資訊比過往透明很多，要買房子或賣房子之前，一定要上內政部的實價登錄網站查詢價格。而且自從去年上路實價登錄2.0之後，門牌全數揭露，甚至是社區名稱也一併公布，真的是很方便，我三不五時也都會上網去看看，我家附近有沒有哪間住宅賣掉了，或者現在周邊的住宅值多少錢。

內政部的實價登錄網站有公布總價、坪數、與單價，對於想了解行情有很大的幫助，網路上也有很多網站，像是樂居、591實價登錄、永慶跟信義房屋，都會進一步整理社區的銷售價格提供參考。我自己是疑心病比較重，若是已經有鎖定想購買的社區，都會到實價登錄網站看一下最原始的資訊。

網站上的備註欄常常會透露更多的交易細節，像是親友間交易或含裝潢等特別事項，對於這些資訊有更多了解，在談價的過程中會更有利。下面就針對幾個實價登錄網站的使用技巧跟大家分享。

圖/Pixabay

建物單價怎麼計算

房地合一稅在2016年正式上路，2020年7月又施行了2.0版，針對2年內出售的住宅，房地合一稅稅率提高到45%，2年到5年內出售則是35%，新稅法的上路對於自住客與換屋族來說簡直是晴天霹靂，在薪水跟不上房價的年代，自住小宅想要在人生財富累積幫上一點點小忙，看起來希望更渺茫了。幸好所得稅法有房地合一重購退稅的規定，Ting特別針對重購退稅，需要符合的條件以及容易忽略的問題進行了整理，希望可以幫到想要換屋的朋友們。

圖/Pixabay

什麼是重購退稅

所得稅法14-8條規定

個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內，申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。

近幾年桃園市的房市相當熱，人口也是六都之中，成長最快速最明顯的縣市。房價相對親民，又有機場捷運、桃園捷運跟航空城等重大建設，是蠻多在雙北市工作，又不想住老公寓，喜歡住電梯大樓的年輕人，買房的首選地區。

從雙北市移居到桃園的需求來看，大概還是沿著大眾交通工具的機場捷運或者高鐵去選擇。

跟著交通建設跑，從購屋的角度來說，是相對比較安全，特別是在重劃區這種剛起步的區域，交通帶來人潮，人潮就是錢潮。以機場捷運或者高鐵這種等級的公共建設案，為區域帶來2大優點:

資料來源:維基百科

1. 人口流入:交通便利性大幅提升，可以吸引鄰近縣市，負擔不起原本居住地區高房價的人，轉而改來住這裡。這類型的買方，對於價格的購屋預算比較高，也容易接受單價稍高於區域行情的預售屋，有利於拉高整區的平均房價。

雖然政府已經推出多次打房政策，包括銀行的房貸緊縮、房地合一2.0版、預售紅單禁止轉售、以及從土、建融去降低建商囤地行為。

一波波比過往更嚴格的政策，似乎無法緩解資金、熱錢往房地產流動的態勢。

以今年1、2月來說，六都建物買賣移轉棟數合計為3.9萬戶，跟2021年1、2月的交易量相當。

也較代表著，這一次次的打房政策，效果相當有限。

其中，新北市、台南市與高雄市，1、2月的交易量成長最多，房市最熱。

上回看完的台北市的預售屋價格，發現要在台北市買預售屋的門檻也太狂了，沒有達到財富自由就先別想了吧 。

我身邊有幾個研究所的朋友，都是因為自住需求而買房，但買房跟換房的時間點都非常漂亮。

研究所的那位朋友，剛畢業沒多久就結婚買房，當時大概是金融海嘯的隔2年，是房價下修的尾聲了。

後來生了2個小孩，原本的住家空間不夠了(特別是生1男1女的家庭，小孩到了國小開始會有分開睡的規劃)

時隔6年再度換房，時間來到2016年，也就是房地合一上路第1年，多數建商哀鴻遍野的那段時間，

我的第一間房是在2013年買的，當時因為快要結婚了，跟老公看了近百間的中古屋，才買到現在的小窩。

(記得當時號稱9百5小姐，無論屋主開多少，我都跟仲介下950萬)

當時的買價也是在前一波房價的高點，但要買自住的房子，通常都有時間壓力。

因此建議大家買下去後就不要一直看房子的漲跌，以免影響住新家的好心情。

(這可不是鴕鳥心態喔!)

本篇文章適合的人有

• 已經有一間房，要換屋的
• 要買第二間房投資